Недвижимость

Субфонд «Инвестиции в недвижимое имущество» состоит из различных классов инвестиционных паев, которые могут быть созданы или аннулированы решением инвестиционного комитета, одобренного Советом Директоров. В настоящее время существует четыре класса инвестиционных паев:

Инвестиционные паи класса “RE1”

Жилая недвижимость

Инвестиционный продукт для долгосрочных вложений в земельные участки для строительства жилых зданий или покупки существующей недооцененной недвижимости для дальнейшей застройки и/или продажи/сдачи в аренду.

Инвестиционные паи класса “RE2”

Недвижимость гостиничного типа

Инвестиционный продукт для среднесрочных вложений, в котором сочетается стабильный поток дохода и повышение стоимости активов. Фонд ориентируется на средний сегмент рынка и, следовательно, гостиницы и туристические апартаменты, отнесенные к категории от 2 до 4 звезд и предпочтительно имеющие долгосрочный контракт на управление с профессиональным гостиничным оператором.

Активы в рамках данного Класса Участвующих акций могут включать в себя транспортные средства, морские и речные суда и самолеты, которые будут сдаваться в аренду и/или использоваться для обслуживания собственных гостиниц и туристических апартаментов.

Инвестиционные паи класса “RE3”

Торговая недвижимость в центрах крупных городов

Инвестиционный продукт с низким уровнем риска и длительным инвестиционным горизонтом. Покупки таких активов совершаются по мере нахождения подходящих помещений, что может занимать длительное время в связи со стабильным существенным превышением спроса над предложением.

Инвестиционные паи класса “RE4”

Офисные помещения

Инвестиционный продукт для инвесторов, ориентированных на извлечение рентного дохода.  Преимущество отдается покупке офисных помещений, имеющих долгосрочные договора аренды с качественными арендаторами и/или тех, которые в настоящее время недооценены, но имеют значительный потенциал роста стоимости.

Также возможна покупка офисных помещений на стадии строительства или реконструкции.

Фонд приобретает недвижимое имущество напрямую или через специальные механизмы инвестирования (special investment vehicles  — SIV) как на основе права собственности, так и права долгосрочной аренды.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ

Инвестиционная стратегия сочетает подход «bottom-up» с принципами дивидендного инвестирования. Фонд предпочитает приобретать активы в недвижимости, которые не только недооценены, но и приносят рентный доход.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ МЕТОДОЛОГИИ

При оценке потенциальной цели по приобретению или продаже активу в портфолио, применяются два комбинированных подхода:

  • Рыночная оценка схожих объектов, при наличии,
  • Дисконтированный денежный поток (DCF) на основании существующих или планируемых поступлений рентного дохода.

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Стратегия обслуживания: Обслуживание по состоянию (Condition Based Maintenance — CBM) – Постоянный или периодический мониторинг, текущий ремонт при необходимости,

Моделирование активов: прогнозирование долгосрочных последствий в зависимости от выбора стратегии развития, обслуживания и реконструкции недвижимого имущества,

Диверсификация: по географическому принципу и путем покупки различных типов активов недвижимости,

Сравнительный анализ: подтверждение качества активов в портфолио путем сравнения с имеющимися данными сектора


РИСКИ ИНВЕСТОРОВ

В Фонд может инвестировать только квалифицированный или хорошо информированный инвестор, в связи с тем, что уровень принимаемых рисков требует надлежащего опыта профессиональной оценки бизнеса и самостоятельного инвестирования.


РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИЯМИ КОМПАНИИ

Инвестиции Фонда в недвижимость будут подвергаться различным рискам, включая риски, характерные для инвестиций в недвижимость. В случае, если инвестиции Фонда не приносят достаточного дохода, чтобы покрыть свои расходы, в том числе обслуживание возможных кредитов, Фонду придется увеличивать свои долги. Этот факт может иметь серьезное негативное влияние на размер прибыли Фонда и, следовательно, на размер прибыли, причитающейся инвесторам.

На доход, прибыль и стоимость недвижимости и другой собственности, принадлежащей Фонду, могут неблагоприятно влиять различные факторы: ситуация на рынке; способность Фонда обеспечить эффективное управление, техническое обслуживание и страхование; бизнес-климат в стране и т.д.

Неблагоприятные изменения рыночных цен. Большая часть активов Фонда будет вложена в недвижимость. В этой связи, динамика цен рынка недвижимости, включая стоимость аренды и строительства, а также других сопутствующих услуг (страхование, техническое обслуживание и т.д.) будет оказывать влияние на прибыль Фонда и прирост капитала.

Снижение рыночных цен на недвижимость и другую собственность. 

Фонд планирует реализовать значительную часть своей прибыли путем последующей продажи приобретенных ею объектов недвижимости. Таким образом, рыночные цены на недвижимость и другую собственность могут оказать существенное влияние на доходность деятельности. Вполне возможно, что снижение цен активов приведет к сокращению прибыли и отрицательно повлияет на выплату денежных средств инвесторам.

Снижение арендных ставок. Доходы Фонда от сдачи в аренду недвижимости зависят от арендных ставок в соответствующих секторах рынка недвижимости. Изменение арендных ставок будет иметь серьезное значение для прибыли Фонда. Фонд будет стремиться уменьшить риск возможного снижения арендных ставок путем заключения долгосрочных договоров аренды.

Увеличение страховых премий. Фонд страхует все принадлежащие ей объекты недвижимости. Значительное увеличение страховых премий может негативно повлиять на финансовые результаты Фонда. Из-за относительно небольшого размера этих расходов, размер страховой премии будет незначительно влиять на общую прибыльность деятельности. Для уменьшения размера страховой премии Фонд будет искать оптимальные предложения в отношении страхового покрытия и страховых премий, проводя в том числе тендеры по закупкам среди страховых компаний и прибегая к помощи страховых брокеров и агентов.

Задержка в приобретении недвижимости.

Между получением средств и их инвестированием в недвижимое имущество может пройти много времени из-за отсутствия предложения привлекательной недвижимости или собственности, удовлетворяющей требованиям Фонда, а также из-за юридических и фактических осложнений, связанных с передачей имущества. В такие периоды имеющиеся средства будут инвестированы в банковские депозиты и краткосрочные государственные облигации высокого рейтинга. Скорее всего, доход от этих инвестиций будет ниже по сравнению с инвестициями в недвижимость, что уменьшит общую доходность от инвестиций. Для управления этим риском Фонд будет планировать свои денежные потоки так, чтобы не накапливать избыточную ликвидность.

Неликвидные инвестиции. Инвестиции в недвижимость и другую собственность отличаются большей сложностью, а порой даже невозможностью быстрой продажи и с минимальными затратами по сделке по текущей рыночной цене. Из-за этого будет ограничена способность Фонда производить быстрые изменения в портфеле недвижимости в ответ на изменения экономических и других условий. Нет гарантии, что Фонд успешно продаст активы в должное время или что цена от такой продажи превысит цену приобретения. Учитывая риск ликвидности, инвестиционная стратегия Фонда предусматривает покупку/строительство недвижимости в наилучших местах, что должно гарантировать ее последующую продажу в течение сравнительно короткого периода времени. В целях удовлетворения краткосрочных потребностей в денежных средствах, часть активов Фонда будет инвестирована в ликвидные инструменты (денежные средства, текущие банковские счета, банковские депозиты со сроком до трех месяцев и ценные бумаги со сроком погашения до 90 дней).  Фонд будет управлять своей ликвидностью посредством непрерывного мониторинга и прогнозирования денежных потоков. 

Зависимость Фонда от арендаторов. Значительная часть дохода Фонда будет зависеть от арендаторов недвижимости. Следовательно, Фонд будет зависеть от финансовой стабильности своих арендаторов. Если арендаторы будут испытывать затруднения с погашением своей арендной платы, то это приведет к снижению денежных потоков Фонда. Если такая ситуация сохранится в течение значительного периода времени, то возможно, что Фонд может быть не в состоянии покрыть платежи по банковским кредитам. В таком случае Фонд будет вынуждена продать недвижимость, скорее всего, с дисконтом к рыночной цене, что может негативно отразиться на ее рентабельности.

Таким образом, Фонд будет стремиться заключать арендные договора с компаниями с хорошей репутацией с устойчивым финансовым положением с тем, чтобы ограничить риск неплатежа.

Свободная недвижимость и необходимость в реконструкции. Могут наступать такие периоды времени, когда часть или вся недвижимость, приобретенная Фондом, не будет арендована. Таким образом, за этот период времени Фонд не получит запланированный доход. Часть недвижимого имущества может быть сконфигурирована таким образом, чтобы соответствовать требованиям конкретных арендаторов, что потом может помешать сдаче ее в аренду новым арендаторам и/или потребовать дополнительную реконструкцию. Для управления этими рисками, каждый конкретный объект недвижимости будет предметом тщательного анализа с оценкой ожидаемого от него денежного потока. Приоритетом Фонда будут инвестиции в недвижимость, сдача которой в аренду или продажа не потребует существенной реконструкции, а также в недвижимость с планируемым высоким показателем использования.

Конкуренция за ограниченные инвестиционные проекты. С развитием рынка недвижимости международная конкуренция среди потенциальных покупателей недвижимости, возможно, увеличится. Это приведет к временному нарушению баланса между спросом и предложением и к росту цен на недвижимость. Дисбаланс будет носить временный характер, потому что в условиях рыночной экономики в краткосрочной перспективе предложение будет возрастать (при определенных ограничениях на рынке недвижимости) для того, чтобы удовлетворить высокий спрос. Для Фонда, с одной стороны, ожидаемая прибыль от приобретаемой недвижимости будет сокращаться, с другой стороны, стоимость недвижимости, уже находящейся в собственности Фонда, будет расти, что приведет к увеличению стоимости ее инвестиционного портфолио и прибыли.

Убытки, не покрытые страховкой. В соответствии с требованиями закона Фонд будет страховать все свое недвижимое имущество от огня и стихийных бедствий в соответствии с обычной разумной практикой в стране. Тем не менее, существуют риски, для которых не предлагается страховое покрытие, или, по крайней мере, не на разумных финансовых условиях (например, страхование от террористических актов). В случае каких-либо убытков от страхового случая сверх страховой суммы, Фонд понесет убытки до размера капитала, вложенного в соответствующую недвижимость, с сохранением обязательства Фонда обслуживать все кредиты, полученные для приобретения и эксплуатации недвижимости.

Концентрация инвестиций. В какое-то время Фонд может иметь сравнительно мало инвестиций. Фонд может быть подвержена значительным убыткам, если держит большую позицию в том или ином активе, который падает в цене или на которую отрицательно влияет какой-то неценовой фактор.


ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО РЫЧАГА

До 80%

 

Потенциальным инвесторам

Название компании:
Номер регистрации:
Адрес:
Имя и фамилия директора:
Имя и фамилия:
Почта:
Телефон:
Ваш вопрос:
Отправить